현재 금융위 기준으로 가계대출

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① 담보 기준

아파트 10억원에 대해 단순히 총 LTV를 가정하면:

총 LTV	총 담보한도	선순위 5억 차감	후순위 여력
60%	6억	5억	1억
65%	6.5억	5억	1.5억
70%	7억	5억	2억

따라서 후순위 1억원은 담보가치 측면에서는 가능한 구조입니다.

다만 실제로는 금융기관이 적용하는 LTV, 선순위 채권최고액, 지역별 규제 및 상품 조건에 따라 달라집니다. 특히 현재 수도권·규제지역 주담대에는 별도 관리기준이 적용되고 있습니다. 

 

② 그런데 DSR에서 문제가 생깁니다

선순위 5억원을 연 4.5%, 30년으로 계산하면 월 상환액은 약 253만원, 연간 약 3,040만원입니다.

연소득 8,000만원이므로 선순위만으로:

3,040만원 ÷ 8,000만원 = 약 38.0%

입니다.

즉, 선순위 주담대만으로도 은행권 DSR 40%에 상당히 근접합니다.

여기에 후순위 1억원을 추가하면 DSR 부담이 더 커집니다.

후순위 1억원을 연 8%, 10년 원리금균등으로 받는다면

월 상환액은 약 121만원
연간 상환액은 약 1,456만원

선순위 + 후순위:

3,040 + 1,456 = 약 4,496만원

따라서 단순 DSR은:

4,496 ÷ 8,000 = 약 56.2%

입니다.

결론

은행권에서 후순위 1억원을 추가로 받는 것은 DSR 때문에 상당히 어려운 조건입니다.

담보가치는 충분할 수 있지만,

담보 여력 ≠ 실제 대출 가능액

입니다.

DSR은 소득 대비 연간 금융부채 원리금 상환액을 보는 제도이기 때문입니다. 

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③ 그렇다면 후순위 1억원이 아예 불가능한가?

그렇지는 않습니다.

대출 구조를 바꾸면 결과가 달라질 수 있습니다.

예를 들어 후순위를 10년 원리금균등이 아니라 만기일시상환으로 받는다면 당장의 현금흐름은 크게 낮아집니다.

연 8%라면:

1억원 × 8% ÷ 12
= 월 이자 약 66.7만원

입니다.

다만 DSR 산정방식은 상품의 상환방식·만기 등에 따라 달라질 수 있으므로, “이자만 66만원이니까 DSR도 그 정도”라고 단순 계산하면 안 됩니다.

 

④ 금리를 낮추면?

후순위 1억원의 이자 부담을 비교하면:

후순위 금리	월 이자만 납부
6%	50만원
7%	58.3만원
8%	66.7만원
9%	75만원
10%	83.3만원
12%	100만원

따라서 1억원을 후순위로 장기간 사용할 경우 8~10% 이상 상품은 상당히 부담스럽습니다.

 

최종 판단

제가 이 조건이라면 “후순위 1억원을 바로 추가”하는 것부터 알아보지는 않겠습니다.

우선순위는:

① 기존 5억원 주담대 금리·잔여기간 확인
↓
② 기존 주담대를 더 낮은 금리로 대환할 수 있는지 확인
↓
③ 대환하면서 추가자금까지 받을 수 있는지 확인
↓
④ 은행권 후순위 확인
↓
⑤ 보험사·저축은행 후순위 비교

입니다.

방문해 주셔서 감사합니다 앞으로도 유익한 정보로 찾아뵙겠습니다. 

좋은시간되세요.